房屋租赁合同中的法律问题

2009-2-12下午2-3时    租房怎么签合同

节目主题：房屋租赁合同中的法律问题 中央人民广播电台都市法宝节目

节目嘉宾：  北京市泰福律师事务所资深律师  陈剑峰 

开场白：

深入浅出说法析理

解疑释惑服务生活

都市法宝

您最贴心的法律伙伴

收音机前的听众朋友你们好，我是**

我是**

从今天开始，我们就将在每周四的节目中为大家推出一个系列选题，关注您身边的纠纷——生活中常见的合同。

人们的日常生活离不开合同。比如，乘坐公交车是客运合同，超市购物是买卖合同，银行存款是储蓄合同。合同纠纷与人们的切身利益关系密切。

随着人们生活的改善，许多人有了车有了房。但是，纠纷也多了，损失也多了。怎样减少纠纷、避免损失已经成为人们逐渐关注的一个现实问题。

春节过后，许多外地“漂一族”们因为工作、经商、求学等各种原因，不得不面临租房的问题。

而租房可是门“学问”，特别是节后，城市房屋租赁市场将进入高峰期。各种麻烦也接踵而来。

合同该怎么前？房租怎么付？房主和租房人双方怎样保障自己的合法权益？这些都是大家关注的焦点。今天我们就请到了北京市泰福律师事务所资深律师陈剑峰来和我们聊聊相关的话题。

   　　　　　　案例：出租人不收租金，好事还是坏事？

   到时间该交房租了，可出房主却说今天忙明天有事，一点也不着急收租金，反倒是租房的人天天打电话追着房主交租金。您可能会奇怪了，会有这样的事吗？

   还真别说，确实是有！

租房的人可能会想，无所谓啊，反正钱是你的，你不着急要我着什么急啊！

可下面这个案例就要告诉您，对于租房的人来说，这还真不一定是什么好消息。

   2003年8月郑天起以每月1000元的价格租下了陈林在近郊区的一套两居室和两个同事一起居住使用，双方约定的合同期限是一年，租金按月支付。

   2003年底，郑天起所居住的小区附近开通了通往市区的城铁，该地区的房价和租金就都随之猛涨，没多长时间，周围的两居室房价都涨到了1500元以上。房主陈林曾经多次找郑天起要求调整租金，可是都被郑天起拒绝了。合同有明确约定，郑天起不怕，陈林也没办法。

   2004年1月15日，到了双方约定的交租金的日子，以前陈林都会主动联系郑天起去交房租或直接到出租的房子来收，可是这次陈林既没来收房租也没联系郑天起。

早就准备好租金的郑天起心里犯起了嘀咕，主动给陈林打电话，陈林接到电话后说自己这两天太忙，租金的事不着急。

   郑天起一想，反正是交租金，又不是收租金，房主都不急，自己急什么呀？也就没在意。可是过了近一个礼拜，陈林不但没来收租金，连个电话都没打来，这是怎么回事，哪有房主不着急收租金的？虽然想不明白怎么回事，郑天起却有点坐不住了，拿出与陈林签订的租赁合同翻看了起来，合同里的一个条款引起了他的注意：“承租人如果延期交付租金达10天以上，出租人有权解除租赁合同。”

   难道陈林不着急收租金是因为这个？可现在并不是自己不交租金，是陈林不收啊，难道这也会算自己违约？郑天起怎么想也想不明白，于是带着合同来到了律师所找律师咨询。

   听过他介绍情况，律师告诉他：

   按法律规定和租赁合同的约定，交付租金是承租人的义务，也是出租人的利益所在。现在出租人采取各种躲避的手段不收取房租，这很不正常，估计是想利用这个机会造成承租人违约的事实，然后主张解除租赁合同。

   虽然郑天起说不是自己不交租金而是出租人不收取租金，但是如果真闹到法庭上，恐怕并不能提供有效的证据。如果放任这个事情发展下去，很可能会造成承租人不交租金违约，出租人有权解除合同的事实。毕竟双方的合同中有明确的条款“承租人如果延期交付租金达10天以上，出租人有权解除租赁合同”。

   郑天起算算时间，现在已经有六七天了，十天很快就到，他着急地问律师：“那我现在应该怎么办？”

   律师说：“出租人不收取租金没关系，按法律规定你可以把应该交付的租金到公证处办理提存，只要办好了这个手续，就不算你违约了。其实，出租人不是不想收取租金，只是想利用这个机会造成你违约的事实，只要你让他知道你已经识破了这个陷阱，他就不会不收了。”

   按照律师的指示，郑天起在律师所就直接给陈林打了个电话，告诉陈林说：“请你今天你到出租房来收取租金，或者告诉我到哪儿去找你交租金。否则，我明天一早就到公证处把租金办理提存手续，因此产生的费用，要由你承担。”

   果然，接到了郑天起的这个电话，当天晚上陈林就主动到了出租屋找郑天起收取租金了。

      现在都是债权人着急催债务人，有出租人不着急收租金的事确实反常，表面看起来是出租人晚收到租金吃亏，但很多时候都是出租人为了造成承租人违约而故意所为，所以，这种情况下，出租人不着急收取租金，对承租人可是个危险的信号。

房屋租赁关系中，在租赁期间房屋是一直由承租人使用，如果没有什么特殊情况，一般出租人不需要再承担什么义务了，在此期间，主要承担义务的就是承租人，要付租金。那租金该怎么交，如果发生类似出租人不收取租金的情况应该如何处理？　

在租赁期间，如何处理租金交付的争议？

      1、 租金应该何时交付？

      租金什么时候交付，是上交租金还是下交租金？是按月交还是按季度甚至按年交？这些正常情况下都在双方的租赁合同中有明确约定，如果有约定，当然是按约定的方式和时间交付，这无须多说。

如果没有具体明确的约定呢？

律师回答：

（以下为参考答案：《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”

      从目前的实践来看，不管是按月还是按季度、半年或一年支付，房屋的租金一般都是先付，而且，往往还有一定数额的押金。从这个角度讲，出租人应该相对更占优势。）

      2、不按约定支付租金是什么后果？

     《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

      从这个规定可以得出明确结论，如果承租人拒不支付租金，最终导致的结果是出租人有权解除合同。

      当然，在承租人不按期交付租金时，出租人也不是随意可以解除租赁合同的，也附有一定的义务“出租人应该催要，要求承租人在合理期限内支付”，如果不履行此项义务，直接要求解除合同，也未必能成功。如前面所说的案例中出租人故意拖延收取租金，然后主张承租人违约而解除合同的，就有因为无法举证自己尽了“催要义务”而被法院驳回的情况。所以，出租人也不是可以为所欲为的。

      3、承租人可以用提存来对抗出租人不收租金的陷阱。

     如果出租人真的用不着急收租金来给承租人设置违约陷阱，那承租人该如何对付呢？成天找出租人要交租金？那不太现实。不着急？那可能真会陷入对方的陷阱中。

     其实，法律已经有了相应对付这类陷阱的规定。

    《合同法》第一百零一条规定：

     有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：

    （一）债权人无正当理由拒绝受领；

    （二）债权人下落不明；

    （三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；

    （四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。

     第一百零二条规定：

     标的物提存后，除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。

      所谓提存，指由于债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存机关而消灭债务的制度。

     当承租人碰到出租人设置“租金违约陷阱”时，可以联系当地的公证机关，联系具体办理提存的手续和要求，当然，提存后应该通知出租人。之后，此事就与承租人无关了。

     4、 承租人延期支付租金，出租人要注意追诉时效。

      很多人都知道法律上有一个诉讼时效的问题，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，就丧失了到法院起诉的胜诉权。很多人都知道这个诉讼时效一般是两年。但是在这里需要特别提示大家，欠付租金的诉讼时效不是两年，而是一年。

     《中华人民共和国民法通则第一百三十六条第3款规定“ 延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。”

      大家要注意这个特殊的规定，如果有承租人延付或拒付租金，千万不要过了一年再起诉，否则，法院很难支持您的这个本来合理合法的诉讼请求。

短信问题：

7665没有收据租房押金能退吗？

我在今年6月份找一家中介租了一间房子,签订了合同，并根据合同要求交了3个月房屋租金和一个月押金,但当时因粗心没有找中介要收据,中介的业务员也没有提这回事.现在房屋租期已到,我们去交接完去退押金的时候,中介一口咬定没有收据不能退押金. 现在,我们手上只有合同,合同上写明了我们租的房子的确是押一付三,押金数额为1500元，仅根据这条证据,我的押金还能拿得回来吗?请高人支着,非常感谢!!

3586   我与房东先签了一年合同，用于商业，开始想反正以后能续签也没签那么长时间，就签订了一年。现在门面招牌刚刚打响，装修什么还花了几万。可合同到期了，房东要收回房子，我能否继续租住？还有没有补救的措施？

如果房主都是租一年就收回，那以后租房子做生意还走的下去吗

5035  我在外面租房子，房东有我房屋的备用钥匙．房东在我不在家的情况下私自进我房屋，我想问一下，房东的这种行为是否触犯法律的相关条文？？如果是请帮我指出法律上是如何对这种行为有着什么样的约束！（我和房东在签定租房协议的时候，上面没有提到房东是否可以私自进我房屋）

9967            我去年把自己在北太平庄的一套公寓出租给一家网络公司，合同里写的是去年8月到2010年8月，月租金人民币11000元，每月20日前支付下个月的房租，否则按日支付应付款的千分之三的违约金。我觉得租的还不错，所以没在合同里写怎么解约的事情。可是去年12月开始，他们就说房子供暖不好、隔音差什么的，每月都拖房租，也没给违约金。现在发展到不是我天天要就不给了，这该怎么办呢？

4085    我上周与一家公司签订租房合同。当时看房时没察觉到该房存在异味，可能因其敞开窗户，短时间内难以察觉到。入住后发觉房间内持续有特殊气味，估计是装修时间不长，房屋残留石灰水或者隔墙的劣质涂料气味所致。这种特殊气味让我感觉很难忍受，有种窒息的感觉，连续几晚无法正常睡眠，并一定程度上损害本人健康。随后我与该公司交涉要求退房、返回押金共计1150元，但此公司说只能换房，否则不退押金。第二天该公司又以无同等价位、无异味房间为由，不予替我换房。我现在已经退房了，公司未返回押金，还收走当初签订的租房合同、收据等字面证据。（本人保留复印件等其他证据）

当初租房时，根本不曾想到该公司会以劣质房屋出租客户，认为这种行为太无道德、人性。 请问我能否通过法律途径要回当初给的押金？

9924交过了租房定金，房子是里面的租客转租的，因为他合同没到期，说是找到房就搬出去，但是等了20天，他现在虽说买了房，但银行房贷还没批下来，我们又急着搬房，就因为等那边的房，我们现在都到了最后期限搬房，短时间又不能找到满意的房子租。这样说那个租客有没有责任呢？他既然都肯定不了搬出去的时间，又这么早就把房子放盘出来。那我们现在能不能用法律的手段来得到这个租房？

4064  我11月15日与他人（小两口）合租了一套两居室的房子，他们相当于二房东，我从他们那租了一间，签有三个月的合同。合同中写有，在合同期满前，甲方若想收回房子，必须提前一个月书面通知乙方，乙方不想租了，也要提前一个月通知甲方，否则将赔偿双倍押金。可2月10日（前天），他们告诉我，合同期满不想租了，让我这月15号搬走。请问，他们现在是否违约，我能否向他们提出赔偿？ 另外如果房东没有房屋租赁许可证，该合同是否有法律效力。

几大案例

　案例1“二房东”玩消失 大房东来撵人

　　王某是刚从大连交通大学毕业的学生，2007年7月，王某通过街边广告相中一处房子。该房子总面积200多平方米，被房主分隔成12间出租，住满了学生。出租方称房租每月380元。王某和对方签订了一年的租赁合同。2008年1月末，王某打电话发现出租方的电话已停机。这时，真正的房东拿着房证找上门来。房东称“二房东”和他签订了两年租赁合同，但是两年的租金也没全付清。房东告诉王某等人，要么向房东交房租继续住下去，要么即刻搬走，至于以前交的租房押金等钱，他不负责。王某很气愤，却不知所措。

　　[律师说法]

　　如果“二房东”和“大房东”签订的租赁合同期限和缴纳的房租超过承租方的租赁期限，则学生们有权居住至合同期满；如果“二房东”违反他和“大房东”的合同约定，如拖欠“大房东”的房租超过约定的期限，“大房东”有权利收回房屋，则承租房屋的应当和“大房东”重新签订租赁合同。至于二房东恶意侵占承租方房屋租金一事，承租方可以另行向人民法院提起诉讼要求“二房东”返还。

　　案例2 漏雨房没人修 数千斤黄豆受潮

　　张某租用赵某位于郊区农村的房屋（平房）加工豆制品，2007年3月4日的暴风雪将房上的瓦片掀走，造成房屋漏雨。张某多次找赵某维修未果，致使张某数千斤黄豆受潮变霉，损失5000多元。张某自己维修房屋，共花费4000多元。张某提议赵某赔偿损失，但赵某称属于自然灾害，不予以赔偿。

　　[律师说法]

　　根据民法通则的规定，房屋出租方应当承担房屋的维护维修。张某租用的房屋是因为自然灾害造成的，但房屋的所有权属于赵某，赵某应当承担造成的风险损失。所以，张某有权要求赵某赔偿。

　　案例3 不再续租房屋 被逼三天内走人

　　李某是刚毕业的大学生，利用扶持政策贷款3万元在绿波小区租了一间一楼的房屋开办自己的小公司。租房时双方约定租赁期6个月，至2008年3月31日时止，并约定如到期续租房屋，需在2008年1月1日前交纳下半年的房租。2008年1月1日，李某表示不打算再续租房屋。房主赶来后告知李某，必须三日内搬离该房屋，剩余的房租不退还。

　　[律师说法]

　　双方约定的租赁期为6个月，并且李某向房东足额交纳了6个月的房租。因此李某对该房屋的使用权应该到2008年3月31日。李某没有继续交纳房租，视为李某到期后不再续租。但李某也有权利继续租住到2008年3月31日。房主应当允许李某租住或者退还剩余房租并承担李某因此产生的损失。

◆如果是房东直接出租房屋，租房的时候应该查看出租方的房证，身份证明，并签订租房合同，明确租赁期限和价款以及缴纳房租的日期，最好能够明确约定违约责任，保留好交款收据。

◆如果是转租房屋，需查看房主与转租方的租赁合同以及房主允许其转租的证明，要看清转租方原合同的租赁期限以及房租的缴纳情况，然后在转租方原合同的租赁期限内签订租房合同。

◆ 如果涉及出现房东违反约定，扣留抵押金或者提前收回房屋，或者转租方提前预收抵押金到期后拒不返还的情况，租房者可以起诉到房屋所在地的人民法院，这需要租房者保留好证据。

欲当“安全房主” 规避风险要得法

近日，本市法院接连审结了数起因房客煤气中毒、使用电器受伤，房主被判赔偿的案例。其中的一起，房主被判赔偿数额高达30余万元。

在出租房屋时未意识到可能存在的法律风险，房主不仅会承担民事赔偿责任，如果违反有关法律规定，情节严重的，还可能要承担刑事责任。

如何做个安全房主？

风险一  设施存隐患引发索赔

2006年12月，房客张某回出租房屋后自行启动取暖锅炉，于当晚因煤气中毒死亡。

不久前，海淀法院认为房主疏于维护，造成张某煤气中毒死亡，故应对张某的死亡承担主要责任，判令其赔偿张某父母各项经济损失共计30余万元。

2006年4月13日，房客邓先生在出租房屋内洗澡时，热水器突然爆炸，结果他右眼被炸瞎。丰台法院判决房主吴女士赔偿邓先生13 万余元。

风险分析

    根据有关法律规定，房屋出租人对房屋设施负有维修的责任，应保证房屋设施正常、安全地使用，不能存在安全隐患。尤其是容易对人身安全造成潜在危险的设施，房主必须尽到安全保障义务。

    如果违反了上述义务，使承租人或其他人受到损失，房主要承担相应赔偿责任。此外，如果是因为房屋的安全隐患导致承租人的物品失窃，房主也要承担赔偿责任。

风险二 房客犯错房主连带赔偿

陈某承租的位于一楼的商铺起火，正在二楼睡觉的王某惊醒后立即从楼梯逃生，但被大面积烧伤。

法院判决认为，陈某作为起火商铺的承租人，应承担赔偿责任。而房主倪某明知一楼商铺堆放着油漆、松香水等危险品且无安全防范措施，仍将二楼租给他人居住，对事故后果也负有责任。

法院判决陈某赔偿王某医疗费等共81万余元，倪某承担50%的补充赔偿责任。

    风险分析

    根据法律规定，如果给承租人以外的第三人造成了损失，基于房屋所有权人的身份，房主一般也须承担相应的民事赔偿责任。

    风险三 房客干坏事房主被追刑责

    2006年7月初，昌平警方打掉了一个卖淫嫖娼窝点，这个窝点的房主是孙某。今年4月，市一中院终审判决认定，孙某明知承租人在其出租的房屋内从事卖淫嫖娼活动后，仍继续出租，属于故意为他人卖淫嫖娼活动提供场所，构成容留卖淫罪。据此判处孙某有期徒刑1年半，并处罚金2000元。

风险分析

    一些房主认为，如果频频到出租房屋内进行查看，不仅会耽误自己的时间和精力，也会给房客带来不便。

    根据治安管理处罚法的有关规定，房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款。情节严重的，处5日以下拘留，可以并处500元以下罚款。依照刑法的规定构成犯罪的，将依法追究房主的窝藏、包庇等刑事责任。

四步防范风险

为避免以上三种风险，律师对房主作出以下提示：

房主应定期检查出租房屋内的热水器、电视机等家用电器是否在有效使用寿命内，一旦发现故障和存在不安全因素，应及时维修或更换。

如果房主想省心，或是没有精力去检查和维护屋内设施，可以尽量减少屋内的煤气灶、热水器等设备。这样，房客在使用其自行添置的设施时发生的意外和损失，应由其自己承担。房主虽然可能减少一部分租金，但法律风险却减少了很多。

房主要定期对出租房屋的使用情况进行察看，另外还可通过询问周围的邻居了解情况。

如果房主想选择一种更为省心的方式，可以委托正规房屋经纪公司对房屋进行出租，并在房屋租赁代理协议中明确约定对房屋设施的维护及管理等安全责任由房屋经纪公司负责。这样，虽然房主要支付一些佣金，但可以规避很多风险。