离婚协议约定房产给孩子，就一定有效吗？

离婚协议约定房产给孩子，就一定有效吗？
原创作者：北京市婚姻继承法著名律师陈剑峰律师  咨询电话：13910909615

【案情介绍】
王季君和刘黄芳原系夫妻关系，婚后生育一子王健平。夫妻共同购买了北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋（以下简称1003号房屋），登记在妻子刘黄芳的名下。2008年4月，王季君和刘黄芳协议离婚，双方签署的离婚协议书中关于共同财产的分割部分有如下约定：“位于北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋一处归孩子王健平所有。王季君可以暂时居住直至孩子结婚前6个月搬出此房。结婚之时，不腾出此房后果由王季君全部负责。”2010年2月，刘黄芳在北京日报上刊登遗失声明一份，载明：“房屋所有权人刘黄芳不慎将坐落于北京市丰台区某小区5号楼1003号的房屋所有权证遗失，证号：京房权证丰私字第N号，声明作废。”2010年3月8日，刘黄芳与王健平签订《存量房屋买卖合同》，以45万的成交价格买卖1003号房屋，交纳契税4500元。王健平实际未向刘黄芳支付购房款。2010年3月8日，1003号房屋登记的产权人变更为王健平单独所有。后儿子王健平以产权人的名义要求父亲搬出住房，父亲王季君无奈于2010年12月委托本律师向北京市丰台区人民法院起诉，要求判令刘黄芳和王健平之间关于北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋买卖合同无效。（注：为保护当事人隐私，文中名均为化名。）

【双方观点】
原告王季君认为：虽然夫妻之间的离婚协议约定房产归儿子王健平所有，但该约定属于赠与，房屋在过户以前其可以撤销赠与，故未实施赠与行为前，其仍属房屋的共有人，未经共有人同意擅自将房产出售应属无效行为，且买受人购买该房屋并未实际支付购房款，并非善意、有偿取得房屋的所有权，被告之间的房屋买卖合同应属无效合同。
被告刘黄芳、王健平认为：离婚协议中已约定房产归儿子王健平所有，且所签房屋买卖合同并未违反法律法规之相关规定，应属合法有效；此外，未实际支付购房款是因为暂时钱款不够，等钱够了再予以支付。
【审理结果】
法院经审理认为：刘黄芳通过签订存量房屋买卖合同的形式将1003号房屋过户到王健平名下，实际双方并不存在房屋买卖合同关系，且王季君作为该房产的共有人并不同意出售该房屋给王健平，王健平亦未按合同给付款项，不属于善意、有偿取得房产。依照《中华人民共和国民法通则》第5条、《中华人民共和国合同法》第52条之规定，判决如下：被告王健平、刘黄芳于2010年3月8日签订的关于北京市丰台区某小区5号楼1003号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
被告王健平、刘黄芳对上述一审判决服判，没有提出上诉。

【陈剑峰律师评析】
本案争议的焦点是：原告是否仍属诉争房产的共有人，房屋买卖合同是否有效？
要想搞清楚原告是否是房屋的共有人，我们要先知道什么是共有。共有是指两个以上主体对同一财产享有所有权。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。”夫妻之间在婚后取得的财产一般属于共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”
虽然诉争房产登记在妻子刘黄芳名下，但因为系夫妻共同购买，所以应属夫妻共有财产。
离婚时，夫妻双方对共有房产的分割做了约定，即房产归孩子所有，此约定属于赠与。赠与合同通常为实践性合同，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”即不动产在产权登记以前，动产在实际交付前，赠与人均可以撤销赠与。那么，在将房产过户给孩子以前，房屋的所有人是谁呢？应该说还是属于夫妻共有，因为夫妻二人在离婚时约定将房产赠与孩子，但未将房产实际过户，那么夫妻二人对房产仍享有所有权。
既然房产在过户给孩子以前仍属夫妻共同共有财产，那么妻子擅自处分的行为是否有效呢？《最高人民法院关于贯彻执行